Investir dans l’immobilier en France quand on est expatrié

Commencer un investissement immobilier en France, alors que vous êtes expatrié n’est pas une chose facile à réaliser. Il existe plusieurs critères qui peuvent compliquer cette prise de décision, notamment : le décalage horaire, la distance et la méconnaissance du marché immobilier français.

Or, le secteur de l’immobilier reste un placement à long terme très intéressant, même si vous êtes expatrié. Découvrez dans cet article, les conseils pour investir en France en tant que non-résident.

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Obtenir un emprunt dans les banques françaises

Pour investir lorsque l’on est expatrié à Tahiti ou ailleurs en outre-mer, la première étape dans un tel projet est de vérifier votre capacité d’endettement. Même si vous gagnez un bon salaire, cela ne vous permettra pas forcément de disposer d’une capacité d’emprunt suffisante.

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D’ailleurs, les établissements financiers appliquent une sélection très stricte pour les expatriés en faisant un classement par niveau de risque croissant : détaché ou sous contrat français, contrat local employé d’une entreprise française ou sous contrat étranger, contrat local employé d’une société étrangère et entrepreneur.

Après cela, la banque étudiera sérieusement votre dossier. Si vous n’avez aucun problème technique pour emprunter, elle observera votre situation d’expatrié : salaire, épargne, situation familiale et professionnelle. C’est en fonction de cette situation que cet organisme financier acceptera ou non votre demande d’emprunt.

Sachez que les taux français sont particulièrement avantageux depuis fin 2019 : ils sont en moyenne de 1,15 % sur 20 ans et 1,05 % sur 15 ans. C’est une valeur exceptionnellement basse par rapport à ceux qui sont appliqués en Espagne ou au Portugal (3 %) ou à l’Ile Maurice (8 %). De plus, les établissements financiers proposent un taux plus élevé aux Français non-résidents (+0,20 % à + 0,40 %).

Rechercher le bien immobilier approprié

Cette période est une étape cruciale puisqu’il s’agit de trouver le bien immobilier adéquat et qui répond à vos critères. Pour cela, vous devez avoir un interlocuteur de confiance sur place qui maîtrise parfaitement le marché local ou de la ville qui vous intéresse.

Il serait plus avantageux aussi de vous entourer de quelques interlocuteurs spécialisés dans la gestion d’une clientèle non résidente comme un notaire, un courtier en immobilier neuf ou un expert-comptable spécialisé.

Cependant, les recherches peuvent se faire par l’intermédiaire d’une agence, à travers des sites particuliers ou encore via les réseaux susceptibles de proposer des biens immobiliers à la vente.

Une fois que vous avez trouvé la perle rare, faites très attention aux détails physiques tels que la toiture, le sol, l’arrivée d’eau, mais aussi les éléments financiers : les charges, les taxes foncières, les derniers PV d’AG, etc. Ce sont des points importants qui feront de votre investissement immobilier une réussite.

Comme vous pouvez le constater, la mise en place d’un tel projet n’est pas à prendre à la légère. Mais, cela en vaut vraiment la peine. D’ailleurs, la France est un pays très stable et rassurant concernant le droit de propriété. C’est pour cela que les rendements locatifs restent attractifs dans presque toutes les villes françaises.

Le type d’investissement immobilier à choisir

À part la nue-propriété de démembrement et l’investissement locatif, vous pouvez aussi envisager d’investir dans une résidence secondaire. Cette dernière alternative est plutôt guidée par des motivations familiales que financières.

Nue-propriété de démembrement

Il s’agit d’acheter un bien immobilier sans en avoir l’usufruit pendant 15 ans. En d’autres termes, vous êtes bien le propriétaire légal du logement, mais vous ne pouvez ni l’habiter, ni le louer, ni l’exploiter durant ce délai. L’usufruit est donc confié à un bailleur institutionnel ou professionnel provisoirement.

En échange, vous gagnerez une décote de 40 % sur le prix et bénéficierez d’autres avantages comme :

• Vous n’aurez qu’à payer 60 % du prix de l’appartement ou de la maison
• Vous n’aurez aucune charge, taxe et impôt à payer pendant 15 ans
• Il n’y a pas de gestion locative à assumer
• Votre investissement est optimisé fiscalement puisque la nue-propriété n’est pas dans la liste de l’IFI
• Votre rentabilité se fait uniquement sur la valeur du bien et non sur le montant des loyers

Location meublée non professionnelle

L’investissement locatif est une option à envisager si vous êtes expatrié. Vous avez plusieurs choix qui s’offrent à vous : location meublée ou non, professionnelle ou non. En tout cas les bénéfices de la location meublée sont :

• Elle est plus rentable, car les loyers qui s’y appliquent sont élevés
• Les baux facilitent l’accès à une plus grande souplesse dans la revente et la gestion
• Vous aurez une fiscalité avantageuse étant donné que vous avez la possibilité de déclarer vos loyers comme des revenus non fonciers ou commerciaux par le biais du régime BIC.

Ainsi, vous pouvez amortir votre logement sur une longue durée et diminuer votre revenu imposable. Vos intérêts deviennent déductibles puisqu’un abattement de 50 % est appliqué si vous décidez de vous inscrire dans le régime de la micro-entreprise.

La différence entre LMP (professionnelle) ou LMNP (non professionnelle) se fait au niveau de la fiscalité et de la gestion du déficit. La LMP est beaucoup moins avantageuse, car il y a des taxes sur les plus-values professionnelles ainsi que des cotisations sociales à prendre en compte.